Ответственность управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями

Однако представители РСО почему-то решили додумать понятные и ясные положения закона и прочитали в очередной раз между строк, конечно же, в угоду собственным интересам. Впрочем, как всегда и уже совсем неудивительно.


РСО решили, что, раз закон не установил прямую обязанность внести изменения в договор ресурсоснабжения с управляющими организациями, значит, этого делать необязательно, и можно продолжать по старому начислять полный объем (в том числе и по нежилым помещениям) предоставляемых коммунальных услуг управляющим организациям до тех пор, пока все собственники нежилых помещений к ним не придут и не заключат договоры.

А есть и такие РСО, которые, кажется, совсем не хотят видеть изменения, и пытаются новые договоры уже с начала 2017 года заключить по старому, забыв поменять типовой договор и настаивая (читай, выкручивая руки) о заключении его с возложением на управляющие организации отмененных законом дополнительных обязательств по нежилым помещениям. Только непонятно, каким образом в дальнейшем, при взыскании задолженности, РСО обосновывало бы свои требования к управляющим организациям на основании условий договора, противоречащих действующему законодательству? Понятное дело, указанные действия РСО не могли не породить судебную практику, подтверждающую неправоту РСО (в очередной раз!).

Но почему – то в сфере ЖКХ так установилось, что доказывать очевидные вещи нашим монополистам РСО (и не только РСО, но часто и надзорным органам) приходится в судах, да и то во многих случаях дойдя до Верховного суда.

Не все управляющие организации согласны терпеть бесконечный произвол доблестных «бедненьких» «малоимущих» наших РСО-вечных монополистов с подачи государства.

Но очень радует то обстоятельство, что появилось немало смелых руководителей управляющих организаций, которые не боятся испортить отношения ни с кем и обращаются в суд за защитой своих прав, и осознающих при этом роль профессиональных юристов в ЖКХ и не экономящих деньги на них.

И только благодаря таким смельчакам от ЖКХ мы часто имеем положительные сдвиги и на законодательном уровне, когда правоприменительная судебная практика находит в дальнейшем свое отражение в изменениях в законе, необходимость которых, впрочем, и так была понятна большинству тех, кто непосредственно эти законы исполняет.

Но для понятия необходимости внесения таких изменений нашему государству, вечно борющемуся с «коррупцией в управляющих организациях» и часто не видящему или не желающему видеть очевидное, почему-то надо доказывать многочисленными судебными решениями.

Шаг 2. Собственник нежилого помещения

Ресурсоснабжающая организация обратилась в суд с требованием взыскать с организации, управляющей 84 многоквартирными домами Невинномысска, задолженность за холодную воду, поставленную для содержания общего имущества этих домов.

УО отказывалась платить за ресурс, ссылаясь на отсутствие договора с РСО. Как следует из материалов дела, в конце 2016 года поставщик холодной воды направил в адрес УО письмо с предложением заключить договор на поставку коммунального ресурса для содержания общего имущества многоквартирных домов, находящихся у организации в управлении.

Ответ на письмо поставщик не получил, договор заключён не был.

В то же время с января по март 2017 года РСО поставляла в многоквартирные дома коммунальный ресурс, в том числе на содержание общего имущества собственников. Факт поставки подтверждали показания общедомовых приборов учёта. РСО выставила в адрес управляющей организации счёт-фактуры на 399 тысяч рублей, но получила только 77 тысяч рублей.

РСО выставила в адрес управляющей организации счёт-фактуры на 399 тысяч рублей, но получила только 77 тысяч рублей.

Оставшиеся 322 тысячи рублей УО оплачивать отказалась, пояснив, что у собственников помещений в МКД заключены прямые договоры с РСО. Следовательно, управляющая организация не является исполнителем коммунальной услуги и не должна оплачивать задолженность. Поставщик холодной воды обратился в суд.

Ресурсоснабжающая организация обратилась в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой.

И ВС РФ признал, что предыдущие суды не обратили внимания на важное обстоятельство: изменения в законодательстве, вступившие в силу с 1 января 2017 года. До 1 января 2017 года жители многоквартирных домов, куда в спорный период поставлялась холодная вода, вносили плату за коммунальные ресурсы, поставленные в жилое помещение и на общедомовые нужды, непосредственно в РСО.

Федеральный закон от 29.06.2015 № 176-ФЗ внёс изменения в жилищное законодательство: с 1 января 2017 года плата за коммунальные ресурсы на общедомовые нужды относится к жилищным услугам (ч. 9 ст. 12 № 176-ФЗ). С 2017 года это плата за ресурсы, потреблённые для надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 154, ч.

1 ст. 156 ЖК РФ). Поскольку многоквартирные дома, в которые РСО в спорный период поставляла холодную воду, находятся в управлении УО, то именно управляющая организация обязана собирать с жителей домов плату за содержание общего имущества, в том числе за поставленный на эти цели ресурс (ч. 7 ст. 155 ЖК РФ). Ресурсоснабжающая организация не имеет права предъявлять или взимать с жителей МКД плату за содержание общего имущества. Отсутствие договора между УО и РСО не отменяет статуса управляющей организации по отношению к собственникам.

Она всё равно остаётся исполнителем услуг по поставке ресурсов на содержание общего имущества дома и отвечает за сбор платы за свои услуги в соответствии со ст. 161, ч. ч. 2, 4 ст. 162 ЖК РФ.

С 1 января 2017 года даже в случае, когда собственники помещений в МКД заключают прямые договоры на поставку холодной воды и расчёты с РСО, управляющая организация обязана подписать договоры с поставщиками, определив виды и объём коммунального ресурса, потребляемого при содержании общего имущества дома.

Такой ресурс должна оплачивать в адрес РСО управляющая организация, а не потребители.

Основывая своё решение на данной трактовке норм законодательства, ВС РФ направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, который удовлетворил требования РСО о взыскании с УО долга в полном объёме. При отсутствии заключенного договора с РСО у собственника все равно остается обязанность по оплате коммунальных услуг, а у РСО – право на выставление счетов на их оплату, но уже совсем на других, не очень-то приятных для собственника условиях, что закреплено в пункте 6 Правил 354: «В случае отсутствия у потребителя в нежилом помещении письменного договора ресурсоснабжения, предусматривающего поставку коммунальных ресурсов в нежилое помещение в многоквартирном доме, заключенного с ресурсоснабжающей организацией, , предусмотренными законодательством Российской Федерации о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении для случаев бездоговорного потребления (самовольного пользования). Это закреплено в пункте 6 Правил 354: «Управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или иной потребительский кооператив документы, содержащие сведения о размере площади каждого жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме.

Также законодатель прямо указал в измененных правилах 124 (пункт 21 пп «а») о том, что если учет потребления коммунальных ресурсов ведется общедомовыми приборами учета, то есть РСО, в силу вышеуказанных норм, при расчетах объемов поставленного коммунального ресурса управляющей организации обязано исключить объемы поставки коммунального ресурса нежилым помещениям. Отсутствие заключенных договоров с нежилыми помещениями не может служить РСО основанием для предъявления указанных объемов управляющей организации.

Казалось бы, все подробно расписано:

  1. РСО выставляют счета на оплаты напрямую собственникам нежилых помещений на основании договора или без него;
  2. РСО исключает объемы по нежилым помещениям из объемов управляющей организации, если все фиксируется ОДПУ.
  3. собственники нежилых помещения заключают прямые договоры на поставку коммунальных услуг с РСО;
  4. управляющие организации направляют информацию в РСО и уведомляют собственников нежилых помещений;

Единственный момент, который прямо не указан в правилах, но напрашивается сам собой (и других вариантов просто не может быть в силу действующих норм права) – то, что в действующие договоры ресурсоснабжения между РСО и УО необходимо внести изменения путем заключения дополнительных соглашений об исключении обязательств сторон по нежилым помещениям исходя из изменившегося законодательства. “Нет, у управляющей организации таких полномочий нет.” С 1 января 2017 года действует новая редакция ПП РФ N 354. Расширилось базовое определение нежилого помещения.

Теперь это не просто помещение, которое не является жилым и не входит в состав общего имущества в МКД.

Это помещение в МКД, которое:

  1. не включено в состав общего имущества в МКД независимо от того, есть ли отдельный вход или подключение к внешним сетям инженерно-технического обеспечения.
  2. не является жилым помещением;
  3. указано в проектной или технической документации, или в электронном паспорте на дом;

То есть, консьержные, колясочные, части подвала, которые собственники выкупили и приватизировали – это нежилые помещения.

Нежилыми помещениями считаются в том числе встроенные и пристроенные помещения.

Приравниваются к нежилым помещениям и части МКД, в которых размещаются транспортные средства:

  1. машино-места,
  2. подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией.

Это относится только к тем гаражам и машино-местам, которые находятся внутри МКД, речь об отдельно стоящих сооружениях не идёт. С Нового года поменялись правила составления договора ресурсоснабжения для нежилых помещений.

Что делать с нежилыми помещениями? Собственники нежилых помещений выступают инициаторами заключения договора в письменной форме. Для этого они подают в РСО заявление, в котором указывают данные из подпунктов «в, г, д, з, л, с» п.

19 ПП РФ N 354:

  1. меры социальной поддержки по оплате КУ;
  2. адрес помещения в МКД, общую площадь помещения;
  3. данные о ПУ;
  4. какие коммунальные услуги предоставляются;
  5. срок действия договора.
  6. для физлица – ФИО, дату рождения, реквизиты документа, удостоверяющего личность, телефон или название организации, место государственной регистрации и телефон для юрлица;

Обязанность собственника нежилого помещения – выполнить требования п.

6 ПП РФ N 354. Собственники должны отправить заявку на заключение договора ресурсоснабжения даже если управляющая организация не уведомила их о необходимости заключить договор с РСО. Между организациями не выстроены прочные правовые отношения. Взаимоотношения РСО с УК определяют заключенные соглашения.

Взаимоотношения РСО с УК определяют заключенные соглашения. Работа между поставщиками и исполнителем ведётся по договорам, которые соответствуют требованиям законодательства: Закона о правах потребителя, Постановления Правительства РФ от 14.02.2012 N 124, письма Минстроя РФ № 45097-АЧ. Основные моменты и нормы указывают в прилагаемых документах.

Виды договоров:

  1. на поставку;
  2. договор подряда.
  3. на оказание услуг;

На основании соглашения РСО имеет право:

  1. при росте задолженности УК по оплате взыскать долг через суд.
  2. при неисправности общедомовых счётчиков выставить счёт УК по отраслевым нормам (в 20 раз больше);
  3. расторгнуть соглашение с УК при долге более чем за 3 месяца, это не относится к общедомовым нуждам;

В обязанности УК входит:

  1. контроль качества услуг;
  2. постоянное бесперебойное обеспечение ресурсами;
  3. сбор средств и регулярная оплата полученных услуг.
  4. подписание договоров с РСО;

Речь идёт о ситуации, описанной в п. 2 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ: нужно ли получить согласие собственников при одностороннем расторжении договора ресурсоснабжения со стороны РСО. Минстрой РФ говорит, что, согласно п.

2 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ, одно из оснований для заключения прямого договора – прекращение заключенных между УО и РСО договоров ресурсоснабжения вследствие одностороннего отказа РСО от их исполнения.

Что такое ресурсоснабжающая организация

Данная организация является производителем того или иного ресурса.

Также ресурсоснабжающая организация выступает в качестве поставщика. Чтобы было понятнее, что из себя представляют такие организации, приведем примеры:

  1. электрической энергией, в том числе освещением дворов и подъездов обеспечивает райсвет;
  2. доставку газа осуществляет райгаз;
  3. доставка воды, в том числе горячей и тепла, обеспечение работы канализационных систем и водоотведения дома осуществляется водоканалом;
  4. вывоз и утилизация отходов, устранение грызунов и паразитов осуществляется специальными городскими службами.

В России большинство РСО остаются под управлением администрации населенных пунктов.

Однако законодательство не запрещает занятие этой деятельностью частным лицам.

Блог

Вот можете сколько угодно говорить про отвратительную работу управляющих организаций, про то, что они, по вашему мнению, мало выполняют работ по надлежащему содержанию общего имущества МКД.

Но давайте смотреть на ситуацию изнутри «типовой» управляющей организации и разберем одну из причин, почему дома в последнее время меньше ремонтируются. Предыстория: мы в нашей CRM-системе для УК и ТСЖ «» стали автоматизировать процесс отслеживания размера задолженности перед РСО с целью минимизации рисков для клиентов. Цель, которую удалось добиться, – сделать возможным однократный ввод задолженности перед РСО и последующего получения «подсказки»: можно ли подписывать акт сверки с РСО и тем самым признать размер задолженности.

В процессе написания техзадания программистам мне пришлось «ковыряться» в нормативке, ну, а если уж ковырялся – написал статью по этому поводу.

Если вы вспомните, то ранее в Минстрое обитал некий одиозный малый, которого звали Андрей.

Он активно писал в Фейсбуке, обличал вороватые управляющие организации и активно боролся за права ресурсоснабжающих организаций. Причем боролся настолько активно, что сам по себе факт наличия задолженности перед РСО абсолютно «случайно» с помощью команды Андрея стал признаваться грубым нарушением лицензионных требований. Зачем же так про народного защитника, подумают некоторые.

Но давайте почитаем то, что написано в 2020 году командой Минстроя.

Итак, с 26.09.2018 года начали действовать поправки в

«Положение о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами»

(Постановление Правительства РФ от 28 октября 2014 г.

№1110). Для простоты буду далее в тексте писать – Положение №1110.

Согласно пп.«д» п.4.1 Положения №1110 к грубым нарушениям лицензионных требований относится в том числе: «наличия у лицензиата признанной им или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности перед ресурсоснабжающей организацией в размере, равном или превышающем 2 среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения, заключенному в целях обеспечения предоставления собственникам и пользователям помещения в многоквартирном доме коммунальной услуги соответствующего вида и (или) приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, независимо от факта последующей оплаты указанной задолженности лицензиатом». Давайте разложим вышеуказанную цитату по «полочкам»:

  • Задолженность должна быть признана должником (подписан акт сверки расчетов) или судом (на руках есть судебное решение, что УК должна кучу денег).
  • В расчет суммы долга включается задолженность перед РСО как за коммунальные услуги, так и за объемы коммунальных ресурсов на содержание общего имущества (так называемые КРСОИ). С учетом того, что при способе управления «управляющая организация» избавиться от необходимости заключить договор с РСО на КРСОИ «мешает» ЖК РФ и Постановление Правительства РФ от 14.02.2012 №124 задолженность перед РСО будет всегда.
  • Сам порядок расчета (формулу если хотите) пп.«д» п.4.1 Положения №1110 не содержит, поэтому смело обращаемся к пп.2 п.1 ст.157.2 ЖК РФ (прямые договоры собственники – РСО»).
  • С учетом того, что расчетный период по коммунальным услугам/ресурсам равняется календарному месяцу, задолженность формируется по состоянию на 1 число каждого месяца. Откройте любой договор между УК и РСО и вы увидите, что обязанность оплаты, как правило, возникает 10-15 числа месяца, следующего за расчетным периодом. То есть сам факт наличия и признания задолженности со стороны УК на 1 число месяца является основанием для привлечение к ответственности за грубое нарушение лицензионных требований.
Рекомендуем прочесть:  Сделать книжку самара

В указанном пункте мы видим, что: «Среднемесячная величина обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения или договору на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами определяется …путем деления суммы обязательств лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, по договору ресурсоснабжения или договору на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами за двенадцать месяцев, предшествующих дате направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, на двенадцать». То есть, управляющей организации необходимо просуммировать задолженности за каждый конкретный расчетный период, коих должно быть двенадцать, разделить полученную величину на 12 (количество месяцев) и умножить на 2 (нам же нужна среднемесячная величина).

Вот мы и получили две среднемесячные величины задолженности по договору с РСО. Если УК работает менее 12 месяцев, то опять же обращаемся к пп.2 п.1 ст.157.2 ЖК РФ:

«В случае, если договор ресурсоснабжения, договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами исполнялись менее двенадцати месяцев, среднемесячная величина обязательств по оплате по договору …определяется путем деления суммы обязательств лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, за период действия договора ресурсоснабжения или договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами на количество месяцев их действия»

Вышеуказанные расчеты, исходя из норм Положения №1110, необходимо производить в разрезе каждого МКД, который находится в управлении. Такая позиция высказана в Письме Минстроя от 20 декабря 2020 г.

№ 51071-ОО/04. В принципе, это логично, так как если в течение 12 месяцев лицензиат будет в отношении отдельного МКД привлечен к ответственности за грубое нарушение лицензионных требований в части долгов перед РСО, то из лицензии по решению лицензионной комиссии (конкурента УК, который дружит с лицензионной комиссией) может быть исключен отдельный МКД с задолженностью. Сразу уточню, что тема с расчетом отдельно по каждому МКД не имеет смысла в большинстве случаев, так как РСО выставляют счета на оплату, в которых размер задолженности определяется «скопом» без разделения на отдельные МКД. В свою очередь, управляющая организация погашает задолженность перед РСО аналогично, не указывая в отношении какого конкретно МКД производится погашение задолженности.

Результатом такого подхода будет принцип: «если превышение «лимита» задолженности есть по отдельному МКД, значит превышение «лимитов» есть по всем МКД в управлении». А при чем тут некий Андрей из Минстроя, спросите Вы.

Кстати, хорошо, что Андрей теперь не в Минстрое… Ну, во-первых, с подачи Андрея и с одобрения доблестных депутатов Госдумы, введен штраф на наличие задолженности УК перед РСО и составляет по п.3 ст.14.1.3 КоАП РФ для должностных лиц УК от ста тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет, а для самой УК — от трехсот тысяч до трехсот пятидесяти тысяч рублей. Во-вторых, тому же Андрею, его «команде», заинтересованным в вышеописанной ситуации РСО и надзорным органам, глубоко «фиолетово» на то, что сейчас происходит и будет происходить в России, так как тут действует принцип «мы пропиарились/получили деньги в погашение долга/оштрафовали, а вы разгребайте».

В-третьих, суммы штрафов не идут в погашение долга перед РСО и не идут на содержание конкретного МКД, поэтому те «отмороженные» активисты и общественники, которые радуются размеру штрафа и самому факту его наличия, могут смело идти лесом, так как, ратуя за штрафы и ободряя их, вы, как завещал дедушка Фрейд, реализуете свои потаенные сексуальные фантазии, а не боретесь за права собственников помещений.

В-четвертых, думаю, никому не открою глаза на то, что «афера» с прямыми договорами «собственник — РСО» с непонятно как рассчитанными нормативами потребления на КРСОИ и при отсутствии возможности для управляющих организаций отдать всю коммуналку (в том числе КРСОИ), пусть даже с помощью общего собрания, превратило сегодняшнюю ситуацию просто в возможность для РСО с помощью ГЖИ «кошмарить» управляющие организации и, по сути, отбирать деньги у населения. Знал ли про это Андрей? Конечно, знал, но лайки в Фейсбуке важнее того, что деньги граждан пойдут не на ремонт и обслуживание общего имущества, а на погашение долгов перед РСО и на пополнение бюджета. Ну и в конце советы:

  • помните про сроки привлечения лицензиата и его руководителя к ответственности по статье 14.1.3 КоАП РФ. За наличие долгов можно привлечь в строго определенные сроки, а не как нравится ГЖИ.
  • прежде чем подписывать акты сверки с РСО, посчитайте сначала «лимит» по задолженности. Если он вышел за «рамки», то не подписывайте акт или подписывайте его с возражениями.
  • ну и приходите к нам в CRM-систему. Мы думаем за клиентов, и больше 1 200 УК и ТСЖ это подтверждают)))

Ваш, Юрий Кочетков Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную CRM-систему для УК и ТСЖ, с помощью которой можно автоматизировать работу аварийно-диспетчерской службы, клиентского отдела, бухгалтерии, а также работу со злостными неплательщиками.

Подробности о сервисе по . Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем или же воспользуйтесь формой ниже.

Способы реструктуризации долгов управляющей компании

Законодательно способов реструктуризации задолженности УК перед ресурсоснабжающими организациями не предусматривается.

Однако полное отсутствие ресурсоснабжения и банкротство УК не выгодно ни одно из сторон, ни жильцам. Так что РСО зачастую прибегают к такому способу, как заключение договора реструктуризации долга УК. Реструктуризация подразумевает под собой предоставление отсрочки или рассрочки в оплате долгов без прекращения поставки ресурсов.

Такое положение выгодно как для РСО, так и управляющей компании.

К тому же не ущемляются законные интересы жильцов. В последнее время официально выявлено более 15 тысяч случаев мошеннических действий со стороны УК. В большинстве случаев они предъявляют коммунальные счета жильцам, получают с них плату, а до ресурсоснабжающих организаций средства не доходят.

В итоге УК попросту объявляют банкротом, а деньги пропадают.

Для того, чтобы подобных случаев не происходило, приоритетным является способ заключения прямых договоров с жильцами. Это позволяет им непосредственно контролировать процесс поступления платежей и применять меры в отношении неплательщиков отдельно. Чтобы осуществлялись прямые платежи РСО необходимо, чтобы с собственником каждого помещения в многоквартирном доме были заключены прямые договора между потребителями и ресурсоснабжающией организацией.

При этом тарификацию и оплату за расход ресурсов на помещения общей собственности жильцов и приобретений, совершенных в этих целях будут определяться непосредственно РСО.

Коммунальные счета и платы в фонды будут также осуществляться на имя организации. В этом есть, как свои положительные стороны, так и отрицательные. К положительным сторонам заключения договора напрямую можно отнести:

  1. каждый житель отвечает лишь за свои долги и оплачивает лишь потребленные им ресурсы.
  2. УК или ТСЖ могут сосредоточить свои ресурсы непосредственно на осуществлении управления общим имуществом дома;

К отрицательным можно отнести:

  1. по каждому виду ресурса придется платить в разных местах;
  2. возможны ошибки перерасчета.

Помимо прямых договоров с ресурсообеспечивающей организацией, в последнее время растет тенденция к полному отказу, как от УК, так и от ТСЖ.

Во многом причиной тому стали злоупотребления, которые допускались должностными лицами указанных организаций. В 2019 году законодательно закреплено право жильцов многоквартирных домов осуществлять полное прямое управление общим имуществом дома.

Такое отношение так же имеет свои плюсы и минусы.

К положительным чертам можно отнести:

  1. индивидуальная ответственность каждого жильца;
  2. отсутствие расхода на содержание аппарата управления;
  3. экономия на разовом привлечении подрядчиков для тех или иных нужд дома.

Имеющиеся минусы выражаются:

  1. фонд поддержки ЖКХ не выдает средства непосредственно жильцам.
  2. для каждого решения необходимо созывать собрание жильцов;

Таким образом, полный отказ от УК также не представляется потребителям эффективным, как и предоставление ей полномочий по исполнению коммунальных услуг. Становиться очевидным, что при составлении договоров с УК или учреждении ТСЖ необходимо ограничить его права лишь обеспечением управления общего имущества и выполнением работ по текущему и капитальному ремонту, а остальные обязанности доверить ресурсоснабжающим организациям.

Нет видео. (кликните для воспроизведения). К тому же такая форма потребления ресурсов намного экономичнее, чем получение их через УК или ТСЖ.

Минстрой разъясняет: без договора с РСО УК – не исполнитель коммунальных услуг!

В , подписанном заместителем министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, очень подробно изложена точка зрения чиновников на порядок предоставления коммунальных услуг населению ресурсоснабжающими организациями при условии, что домом управляет УК (ТСЖ, кооператив). Основной постулат, на котором строятся рассуждения, – в отсутствие заключенных с РСО договоров ресурсоснабжения УК (ТСЖ, кооператив) не могут осуществлять функции исполнителя коммунальных услуг, РСО предоставляют коммунальные услуги, если домом управляет УК (ТСЖ, кооператив), в случаях, когда договоры ресурсоснабжения между управляющими домами и РСО не заключены или расторгнуты. В письме сделаны следующие заключения: – с 30.06.2016 РСО вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с управляющим МКД при выполнении условий из пп.

«а» п. 30 , даже если такое право не прописано в самом договоре; – под договорами между потребителями и РСО, заключенными (в том числе путем совершения потребителями конклюдентных действий) по состоянию на 30.06.2015 (о которых идет речь в ч.

17 ст. 12 ), понимаются договоры, заключенные в том числе в случаях, когда при управлении домом УК (ТСЖ, кооперативом) договор ресурсоснабжения не был заключен или был расторгнут (п. 6 – 9, 14, 15, 17 ); – правило о том, что собственники помещений вносят плату за коммунальные услуги УК (ч.

7 ), применяются к случаям, когда УК заключила в установленном порядке договоры ресурсоснабжения с соответствующими РСО в целях предоставления коммунальных услуг, и не применяются в случаях, когда исполнителем коммунальных услуг выступает РСО; – поскольку жилищное законодательство допускает отсутствие заключенного между УК и РСО договора ресурсоснабжения, предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества может рассматриваться в качестве нарушения УК установленных лицензионных требований только в случае, когда между УК и РСО заключен договор ресурсоснабжения. Настоятельно рекомендуем ознакомиться с содержанием разъяснения представителей Минстроя.

Возможно, данное письмо поможет управляющим МКД в судебных разбирательствах или в досудебном разрешении разногласий с органами ГЖН.

Однако нельзя забывать, что в настоящее время в судебной практике преобладает подход, согласно которому УК по умолчанию является исполнителем коммунальных услуг, в отсутствие письменного договора ресурсоснабжения между УК и РСО складываются фактические договорные отношения. Подробнее см. консультации: – ; – ; –

«Прямые договоры: собственник принудил РСО соблюдать обязанности исполнителя»

; – «ВС проверил законность п. 14, 17, 18 Правил предоставления коммунальных услуг»; – «Управляющий МКД и бездоговорное потребление коммунального ресурса – понятия несовместимые»; – «УК обязана оплатить РСО сверхнормативное потребление на ОДН, даже если договор ресурсоснабжения не заключался»; – «Предписание УК о заключении договора с РСО – законно!».

Кого считать исполнителем КУ при прямых договорах

На сегодняшний день у управляющих многоквартирными домами и поставщиков коммунальных ресурсов нет чёткого понимания, кто считается исполнителем коммунальных услуг при прямых договорах. Эксперт призвала разобраться в этом с точки зрения того, между кем заключены договорные отношения.Если у жителя МКД заключён прямой договор с РСО, такие отношения подчиняются правилам . В ч. 2 документа указано, что прямой договор заключается между потребителем и исполнителем коммунальной услуги.

Соответственно при прямом договоре РСО – собственник помещения в МКД исполнителем услуги будет считаться РСО () и именно эта организация обязана выполнять все указания ПП РФ № 354.Однако это касается только отношений с потребителями.

Существуют также отношения между РСО и УО – двумя юридическими лицами.

Между ними есть договорные отношения, которые подчиняются .

В п. 2 постановления указано, что исполнителем КУ считается лицо, которое обслуживает инженерные системы в многоквартирном доме.

Это управляющая организация, поэтому обязанности, указанные в ПП РФ № 124, выполнять должна она.Подведём итог: в отношениях потребитель – РСО при заключённом прямом договоре исполнителем коммунальной услуги будет являться РСО, а в отношениях между УО и РСО исполнителем считается управляющая организация.

Споры между управляющими и ресурсоснабжающими организациями

Автор: Руслан Назаров, помощник депутата Законодательной Думы Хабаровского краяВажность заявленной темы сложно переоценить. Предоставление коммунальных услуг гражданам имеет для последних очень большое значение. Право человека на жилище, куда, на наш взгляд, входит и право на предоставление коммунальных услуг, — одно из важнейших прав, с реализацией которого связано развитие человека.

Вот почему в международных документах и Конституции РФ этому праву придается первостепенное значение. В России реализация права на предоставление коммунальных услуг связана с отношениями между управляющими организациями (далее — УО) и ресурсоснабжающими организациями (далее — РСО).

Нестабильность и противоречивость правового регулирования приводит к тому, что между указанными организациями не удается выстроить гармоничные и прочные правовые отношения. В результате страдают, как правило, граждане. Власть была вынуждена признать наличие проблем в данном вопросе, поэтому в течение 2011 и 2012 гг.

был принят целый ряд нормативных правовых актов, которые должны по задумке законодателя устранить имеющиеся проблемы.

Именно поэтому мы в настоящей статье постараемся на основании судебной практики осветить одну из ключевых проблем в отношениях между УО и РСО. Речь идет о проблеме определения правовой сущности правоотношений, возникающих между указанными организациями. Мы увидим, в чем заключалась сложность в определении правоотношений, в которые вступают между собой управляющая организация и ресурсоснабжающая организация, как решали этот вопрос суды и что изменилось вслед за изменением правового регулирования.

Сразу оговоримся, что, на наш взгляд, и до внесения изменений в законодательство отношения между УО и РСО были достаточно ясно урегулированы. Однако стороны, руководствуясь своими экономическими соображениями, не принимали схему отношений, предложенную законодателем, и находили различные предлоги для того, чтобы от нее уйти.Законодательное регулирование.

Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация по договору управления многоквартирным домом обязана предоставлять собственникам коммунальные услуги.

Аналогичная формулировка содержится в п. 2 ч. 3 той же статьи —

«перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация»

. В Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г.

№ 307, было установлено следующее.

Исполнитель — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Исполнителем может быть управляющая организация (абз. 3 п. 3). Ресурсоснабжающая организация — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов (абз.

3 п. 3).Судебная практика. По вопросу о сущности договора, заключаемого между УО и РСО, в судебной практике в последние годы сложилось единство мнений.

Еще в 2008 г. в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 декабря № Ф08-7416/2008 был сделан вывод, что управляющая организация является исполнителем, ресурсоснабжающая организация исполнителем быть не может, и их отношения регулируются договором энергоснабжения.

Однако в судебные органы не прекращали поступать сотни исков, в которых УО и РСО выясняли правовую сущность своих отношений. Поэтому в определении ВАС РФ от 29 сентября 2010 г. № ВАС-10841/10 было признано, что в вопросе о сущности договора, заключаемого между УО и РСО, в судебной практике нет единства мнений.

Ряд судов полагает, что данный договор не может считаться агентским, ссылаясь на чч. 1 и 2 ст. 162 ЖК РФ. Другие суды полагают, что данный договор является агентским. Президиум ВАС РФ в Постановлении от 16 ноября 2010 г.

№ 10841/10 пришел к выводу, что соответствующим действующему законодательству является подход, согласно которому договор не является агентским. Это решение стало своего рода решающим, и судебные органы ориентировались на него при принятии решений.

В определении ВАС РФ от 3 октября 2012 г. № ВАС-12554/12 указано, что Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные Постановлением № 307, устанавливают порядок, в соответствии с которым исполнитель (УО) обязан приобретать коммунальные ресурсы у РСО.

В определении ВАС РФ от 2 ноября 2012 г. № ВАС-14586/12 суд согласился с позицией нижестоящих судебных органов, признавших, что между УО и РСО сложились фактические отношения по поставке коммунальных ресурсов. Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2012 г.

№ 02АП-1464/12 содержит правовую позицию, согласно которой отношения УО и РСО должны регулироваться договором энергоснабжения. При этом суд указал, что УО не может выступать платежным агентом РСО по договору энергоснабжения, за исключением случая, когда между сторонами будет заключен отдельный договор по данному предмету.

Таким образом, в судебной практике сложилась относительно устойчивая правовая позиция, согласно которой между УО и РСО должны заключаться договоры энергоснабжения.

В своих решениях судебные органы часто ссылались на соответствующие разъяснения Минрегионразвития.Позиция Минрегионразвития. В своих письмах от 20 марта 2007 г.

№ 4989-СК/07 и № 4967-СК/07 Минрегионразвития РФ разъяснило, что в случаях, когда управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, ресурсоснабжающая организация не может быть исполнителем коммунальных услуг. Кроме этого, согласно императивным нормам законодательства обязательным признаком статуса исполнителя коммунальных услуг является ответственность одного лица и за подачу в жилое помещение коммунальных ресурсов, и одновременно за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. В письме от 3 мая 2007 г. № 8326-РМ/07 Министерство пришло к выводу, что именно управляющая организация является исполнителем и обязана заключить соответствующие договоры с ресурсоснабжающими организациями.

В письме от 5 августа 2008 г. № 19197/14 Минрегионразвития признало, что отказ управляющей организации от предоставления коммунальных услуг в качестве исполнителя является незаконным.Позиция ученых-юристов. В статье

«Предоставление услуг или снабжение ресурсами — вот в чем вопрос»

автор В.

К. Михайлов справедливо указывает, что в соответствии с действующим законодательством

«субъект, осуществляющий управление многоквартирным домом, обязан среди прочего обеспечивать также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме»

. Однако далее в статье необоснованно подвергается критике легальная конструкция предоставления коммунальных услуг.

Основанием для такой критики служит то, что такая конструкция приводит к тому, что исполнитель «вынужден отстаивать в первую очередь свои интересы, во вторую — ресурсоснабжающей организации. (Исполнитель требует у потребителя внесения платы за потребленные коммунальные услуги, уплату неустоек, приостанавливает или ограничивает подачу потребителю горячей воды, электрической энергии и газа и т.

п.). В то время как, исходя из существа отношений по управлению многоквартирным домом, исполнитель. при осуществлении своей деятельности по управлению домом обязан обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также представлять их законные интересы, в том числе в отношениях с третьими лицами». Далее делается вывод, что поскольку

«в случае приобретения коммунальных ресурсов на стороне продавца выступает ресурсоснабжающая организация, а в связи с тем, что принимает, использует и оплачивает коммунальный ресурс потребитель (а не исполнитель), то и второй стороной данного договора (покупателем), разумеется, является сам потребитель, и ни в коем случае не исполнитель.»

.

Обосновывается это нормами ГК РФ,

«следовать им или хотя бы учитывать которые при разработке ЖК РФ и Правил законодатель посчитал необязательным»

. При этом автор находит косвенное подтверждение своей позиции в ч.

2 ст. 164 ЖК РФ и п. 7 Постановления Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307

«О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»

, в которых говорится о непосредственном управлении.

В статье Д. Логинова

«Договорные отношения в сфере ресурсоснабжения и оказания коммунальных услуг»

правильно отмечается, что «в силу новизны положения действующего законодательства реализуются с определенными трудностями, связанными с тем, что многие участники отношений в сфере ЖКХ оказались не готовы к произошедшим переменам, отсутствует единое понимание норм изменившегося законодательства. В первую очередь это касается норм, регулирующих вопросы организации договорных отношений в сфере оказания коммунальных услуг.

При этом невозможно переоценить значимость вопросов организации договорных отношений в сфере ЖКХ, так как неопределенность в договорных отношениях автоматически влечет за собой неопределенность в расчетах, что для такой отрасли, как ЖКХ, с ее извечным дефицитом средств является совершенно недопустимым». Автор определяет, что «ЖК РФ и Правила императивно устанавливают следующую схему договорных отношений в сфере оказания коммунальных услуг: договор оказания коммунальных услуг заключается между потребителем и исполнителем.; договор купли-продажи коммунальных ресурсов (энергоснабжения) заключается между исполнителем и РСО, то есть организацией, производящей коммунальные ресурсы, такие как тепловая энергия, горячая вода, холодная вода и т. д.». Свое мнение Д. Логинов подтверждает ссылкой на указанные выше письма Минрегионразвития, а также на Федеральный закон от 30 декабря 2004 г.

«Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»

. Однако, как правильно подчеркивается автором статьи,

«распространены случаи, когда РСО имеют непосредственные отношения с потребителями»

, что обусловливается «нежеланием возникновения лишнего посредника между ними и населением, так как в таком случае РСО фактически полностью теряют контроль над собираемостью платежей.».

В статье

«Договор управления многоквартирным домом: квалификация, понятие и содержание»

Д. П. Гордеев приходит к выводу, что

«в отношениях по предоставлению коммунальных услуг [управляющая организация] — не поверенный, не комиссионер и не агент»

, потому как «управляющая организация управляет многоквартирным домом, а не «обеспечивает управление». Таким образом, мы можем констатировать, что и в доктрине между учеными нет значительных разногласий.

Практически все юристы признают, что легальная схема отношений между УО и РСО предполагает заключение между ними договора энергоснабжения.Постановление Правительства от 14 февраля 2012 г.

№ 124. В новых Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах (далее — Правила предоставления коммунальных услуг), утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 г. № 354, определено следующее. Исполнитель — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги (абз. 7 п. 2). Ресурсоснабжающая организация — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов (отведение сточных бытовых вод) (абз.

17 п. 2). В пункте 6 Правил указано, что предоставление коммунальных услуг потребителям оказывается по возмездному договору, содержащему положения о предоставлении коммунальных услуг, из числа предусмотренных Правилами. В пункте 9 Правил установлено, что договором в смысле п. 6 считается договор управления многоквартирным домом.

Пунктом 13 Правил установлено, что для цели исполнения договора, указанного в пп.

6 и 9, управляющая организация заключает договор о приобретении коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающей организацией. Заметим попутно, что Правила содержат противоречие с ЖК РФ.

Согласно статье 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме. Согласно же Правилам такой договор может быть заключен как в письменной форме, так и путем совершения конклюдентных действий.

Итак, новые Правила решают рассматриваемый нами вопрос вполне определенно. Договор управления, заключаемый между потребителями и управляющей организацией, должен содержать положения о предоставлении коммунальных услуг.

В этом случае договор, который заключает управляющая организация с ресурсоснабжающей организацией, является договором ресурсоснабжения. Это подтверждается и тем, что Правительство РФ своим постановлением от 14 февраля 2012 г.

№ 124 утвердило Правила, обязательные при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями (далее — Правила заключения договора). Данными Правилами о договоре предусмотрено, что управляющая организация обращается в адрес ресурсоснабжающей организации с предложением заключить договор ресурсоснабжения (п.

4). Здесь также необходимо отметить известное противоречие. В пункте 4 Правил о договоре установлено, что управляющая организация обращается в ресурсоснабжающую, если договором управления многоквартирным домом установлена обязанность управляющей организации по предоставлению коммунальных услуг потребителю.

Однако согласно ст. 162 ЖК РФ условие об обязанности управляющей организации предоставлять коммунальные услуги является существенным.

Это означает, что в соответствии с ГК РФ договор не может считаться заключенным, если в нем не определены существенные условия договора, предусмотренные законом.

Поэтому, если в договоре управления многоквартирным домом не будет условия о предоставлении коммунальных услуг, такой договор будет ничтожным.Выводы. Задолго до принятия новых Правил предоставления коммунальных услуг и Правил заключения договора судебная практика, официальные разъяснения Минрегионразвития, доктрина пришли к определенной позиции:

  • исполнителем коммунальных услуг является управляющая организация, которая
  • обязана заключить с ресурсоснабжающей организацией договор энергоснабжения.

Несмотря на это, управляющие организации не переставали оспаривать в судах попытки «навязать» им статус исполнителей.

Проблема получила такое значение, что Правительство РФ было вынуждено в новых Правилах предельно четко разъяснить свою позицию. К сожалению, как кажется, управляющие организации не потому отказывались от статуса исполнителей и от заключения договора энергоснабжения, что им было что-то не ясно в законодательстве.

Просто схема, предлагаемая государством, не устраивает УО. Поэтому, как нам кажется, судам еще долгое время придется рассматривать аналогичные дела. В. К. Михайлов. Предоставление услуг или снабжение ресурсами — вот в чем вопрос // Жилищное право, № 4, апрель 2009 г.

Д. Логинов. Договорные отношения в сфере ресурсоснабжения и оказания коммунальных услуг // Корпоративный юрист, № 12, декабрь 2008 г. Д. П. Гордеев. Договор управления многоквартирным домом: квалификация, понятие и содержание // Законы России: опыт, анализ, практика, № 2, 3, февраль, март 2009 г.

Источник: журнал . Рубрики: Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера». Все для бухгалтера. Пора завести блог на Клерк.ру Блог компании на «Клерке» — это ваш новый инструмент, чтобы рассказать о себе. Публикуйте любой контент про вашу компанию.

Статьи по теме

Управляющая организация и РСО определяют порядок расчётов за коммунальные ресурсы в договоре ресурсоснабжения. Установленные правила не вызывают вопросов, пока дело не доходит до проверок ГЖИ и судебн… 18 декабря 2020 7000

Прямые договоры собственников с РСО существовали и до № 59-ФЗ.

Их законный статус подтвердил № 176-ФЗ в июне 2015 года. Однако судебная практика показывает, что фактически сложившиеся договорные отнош… 25 января 2019 9021

Речь пойдёт о границах эксплуатационной ответственности управляющих организаций и РСО.

Когда потребителям предоставляются коммунальные услуги ненадлежащего качества, нужно определить, кто виноват, а э… 15 марта 2019 10151

Оплата ресурсов на содержание общего имущества дома – прямая обязанность УО

Ресурсоснабжающая организация обратилась . И ВС РФ признал, что предыдущие суды не обратили внимания на важное обстоятельство: изменения в законодательстве, вступившие в силу с 1 января 2017 года.До 1 января 2017 года жители многоквартирных домов, куда в спорный период поставлялась холодная вода, вносили плату за коммунальные ресурсы, поставленные в жилое помещение и на общедомовые нужды, непосредственно в РСО. внёс изменения в жилищное законодательство: с 1 января 2017 года плата за коммунальные ресурсы на общедомовые нужды относится к жилищным услугам ().

С 2017 года это плата за ресурсы, потреблённые для надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме ().Поскольку многоквартирные дома, в которые РСО в спорный период поставляла холодную воду, находятся в управлении УО, то именно управляющая организация обязана собирать с жителей домов плату за содержание общего имущества, в том числе за поставленный на эти цели ресурс (). Ресурсоснабжающая организация не имеет права предъявлять или взимать с жителей МКД плату за содержание общего имущества.Отсутствие договора между УО и РСО не отменяет статуса управляющей организации по отношению к собственникам. Она всё равно остаётся исполнителем услуг по поставке ресурсов на содержание общего имущества дома и отвечает за сбор платы за свои услуги в соответствии со .С 1 января 2017 года даже в случае, когда собственники помещений в МКД заключают прямые договоры на поставку холодной воды и расчёты с РСО, управляющая организация , определив виды и объём коммунального ресурса, потребляемого при содержании общего имущества дома.