Определение стоимости земельного участка

Преимущества нашей компании:

  1. ваш персональный менеджер, который всегда на связи;
  2. бесплатные консультации;
  3. оперативное выполнение работы.
  4. выполнение отчета об оценке в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности;
  5. выезд на объект в любое удобное для вас время (включая выходные);
  6. большой опыт и высокий уровень квалификации специалистов;

Специалисты компании «ФИСЭ» осуществляют рыночную оценку наделов и их долей в Российской Федерации в соответствии со всеми нормами, стандартами и иными регулирующими документами. Мы предлагаем своим клиентам профессиональное выполнение работ любой сложности в сжатые сроки!

Оценка земельных участков: особенности процесса

Эксперты независимой оценочной компании «МЭН» предоставляют квалифицированные услуги по оценке земельной недвижимости, строго соблюдая все нормы и требования действующего российского законодательства.

Помимо этого, оценка стоимости земли осуществляется специалистами с таким расчетом, чтобы ее результаты нашли максимально эффективное применение.

Другими словами, ценность и значимость конкретных земельных владений определяется, исходя из самых приемлемых, разумно оправданных и физически возможных способов их эксплуатирования. Оценка стоимости земельного участка производится на основании таких критериев, как:

  1. способы землепользования, преобладающие на соседствующих территориях;
  2. текущее использование земельного участка;
  3. ожидаемые изменения на рынке земельной недвижимости;
  4. целевое назначение и вид разрешенного использования;
  5. правовой статус землепользователя (собственник, арендодатель, бессрочное пользование, сервитут).

Оценка земель населенных пунктов осуществляется экспертами после тщательного анализа разнообразных рыночных показателей:

  1. состояния окружающей среды;
  2. исторической и архитектурно-эстетической ценности конкретного населенного пункта;
  3. ландшафтной и рекреационной ценности территории.
  4. действующих ставок арендной платы;
  5. уровня спроса и предложений на разные объекты недвижимости, в том числе и на незастроенные земельные участки;
  6. наличия объектов социально-бытовой сферы;
  7. результатов реализованных сделок купли-продажи;
  8. сведений о развитости транспортной инфраструктуры;

Оценка земельного участка сельскохозяйственного назначения предполагает анализ следующих факторов:

  1. цен реализации сельхозпродукции;
  2. фактической урожайности основных сельхозкультур;
  3. необходимых затрат на выращивание основных сельхозкультур.
  4. структуры посевных площадей;
  5. продуктивности пастбищ;
  6. количества многолетних зеленых насаждений;

Оценка стоимости участка в дачных кооперативах и садовых товариществах проводится с учетом следующих данных:

  1. расстояния до мест с хорошо развитой инфраструктурой;
  2. ценового диапазона сделок купли-продажи;
  3. наличия электро-, водо- и газоснабжения;
  4. актуальных цен на незастроенные земельные участки;
  5. возможности проведения коммуникаций при отсутствии таковых на участке.

  6. экологической ситуации в населенном пункте;
  7. качества и интенсивности транспортного сообщения;

Рыночная стоимость земельного участка

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях, в интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств. Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация: а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку; б) физические характеристики участка; в) данные о взаимосвязи участка с окружением; г) экономические факторы, характеризующие участок.

Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники. Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков: 1.

По сопоставимым продажам. 2. Метод соотнесения (переноса).

3. Капитализация земельной ренты. 4. Техника остатка для земли. 5. Метод развития земельного участка. Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж исходя из данных о недавних сделках (за 3—6 месяцев). Он основан на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.
Он основан на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами. В соответствии с данным методом: 1) выявляются фактические продажи участков на соответствующем рынке или его сегментах; 2) вносятся поправки с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком.

Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляется по двум компонентам: а) по элементам сравнения; б) по единицам сравнения. В качестве элементов сравнения принимаются все факторы, которые могут оказать существенное влияние на затраты, требуемые для освоения участка: местоположение участка, права собственности на участок земли, структура почвы, наличие подъемных вод, болот, вероятность затопления участка, объем мелиоративных работ, наличие построек на участке и размер затрат, связанных с их разрушением для подготовки участка под новую застройку, коммуникационные сооружения на участке и их техническое состояние, экологическое состояние участка, окружающей среды, наличие исторических памятников и их охрана государством, наличие удобств и другие. За единицу сравнения принимаются: 1) цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для жилищного строительства; 2) цена за 1м2 — в деловых центрах городов, дня офисов, магазинов и т.д.; 3) цена за 1 фронтальный метр — для коммерческого использования земель в городах.

Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости; 4) цена за лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.

5) цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка.

По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:

  1. цена за единицу, приносящую доход, — место в гараже, на стадионе, место парковки и др. При использовании приема единицы сравнения определяется на основе ряда фактических продаж средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы участков. Среднее значение определяется путем расчета медианой или средней цены продажи за единицу сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по параметрам. Другой прием основан на определении путем анализа сравниваемых продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок. В целом рыночная цена земли может определяться следующим образом:Цр = Цн *К1 * К2 * К3 * Кп,где Цр — рыночная цена; Цн — нормативная цена земли; К1. Кп — коэффициенты, применяемые для корректировки нормативной цены. Коэффициенты устанавливаются экспертным путем, если нет коэффициентов, утвержденных государственными органами. Метод соотнесения (переноса) — состоит в определении соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Эксперт-оценщик оценивает сначала общую стоимость застроенного участка, а затем вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Коэффициенты соотношений можно применять к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района. Метод остаточной продуктивности (остатка). При отсутствии данных по продаже земельных участков теория рекомендует для оценки земли использовать технику остатка. В соответствии с техникой остатка стоимость земельного участка определяется по формуле:

    ,где VL — оценка стоимости земельного участка; NOI — чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости; Vв — стоимость улучшений; RL— коэффициент капитализации земли; Rв— коэффициент капитализации улучшений. При оценке объектов недвижимости предполагается, что земля рассматривается как строительная площадка и не подвержена никаким видам износов за исключением экономического. Как ограниченный ресурс, земля во времени, как правило, только возрастает в цене. Все износы относят к улучшениям, которые находятся на земле. Отсюда следует, что земля является неистощимым активом (капиталом), не требующим рекапитализации (возврата капитала). Следовательно, доходы от земли могут быть капитализированы по норме отдачи на капитал V. То есть коэффициент капитализации земли RL равен норме отдачи на капитал V. Метод развития (освоения) земельного участка — используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки. Основные этапы оценки по данному методу: 1. Определение размеров и количества индивидуальных участков. 2. Расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж (определение величины выручки). 3. Расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков. 4. Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков. 5. Определение ставки дисконта. 6. Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков. При определении размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения, но чаще всего размеры определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов (6, 8, 10, 12, 15, 20 и 25 соток). В российской действительности освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ и на которых построены дома по индивидуальным проектам. Исходя из данного определения подобный рынок земельных участков в РФ развит очень слабо. Еще один способ определения рыночной стоимости земли — метод капитализации дохода. Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Стоимость земли в этом случае определяется по формуле:

    ,где Sрз — рыночная стоимость земли; ЧDЗ— чистый земельный доход, включает арендную плату, земельный налог, прибыль землевладельца и другие формы. При отсутствии общепринятой методики может определяться различными способами. Чистый доход есть разница между стоимостью валовой продукции и затратами на ее производство; R — коэффициент капитализации земельных доходов. Коэффициент должен определяться дифференцированно по регионам РФ и внутри регионов по их территориям. Для земель сельскохозяйственного назначения может браться норма рентабельности от производства и реализации сельскохозяйственной продукции. Для земель, отводимых под строительство промышленных предприятий, — норма рентабельности от производства и реализации промышленной продукции; для банков — от их деятельности. В каждом конкретном случае вопрос определения норм капитализации должен решаться исходя из рыночной процентной ставки и ее корректировки с учетом тенденций развития рыночной конъюнктуры. Учитывая, что использование земельных участков носит долговременный характер, ставки и размеры платежей можно корректировать через определенные сроки, установленные конкретным договором. В методических рекомендациях «О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него», утвержденных распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 1.08.96 № 113-р, рекомендуется при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли использовать метод: технику остатка для определения стоимости земли и зданий и сооружений, находящихся на данном участке, и затем применять капитализацию дохода от земли путем дисконтирования денежных потоков. Стр 41 из 70 Соседние файлы в папке

    • 01.08.20132 Mб
    • 01.08.201323.55 Кб
    • 01.08.20131.74 Mб

    Для продолжения скачивания необходимо пройти капчу:

  2. цена за 1 м3 — для складов, элеваторов и др.;
  3. 01.08.201323.55 Кб
  4. цена за 1 м2 общей или чистой площади;
  5. 01.08.20132 Mб
  6. 01.08.20131.74 Mб

Рыночная и кадастровая цена: в чем разница

Для начала необходимо вспомнить, сто понимается под терминами «земля» или «земельный участок». Согласно определению, закрепленному в законодательстве — это часть поверхности суши, имеющая четкие границы.

Земли, находящиеся на территории нашей страны, имеют владельцев, которыми могут быть граждане, различные организации, муниципальные образования и государство. Все земельные участки должны быть поставлены их собственниками на кадастровый учет. Работами по составлению земельного кадастра занимается особый государственный орган, сотрудники которого в соответствии со своими инструкциями, определяют цену каждого участка.

Для ее вычисления используются специальные методики, учитывающие влияние определенных факторов.

Та сумма, которую покупатель готов отдать за земельный участок, составляет его рыночную стоимость. На нее влияет, прежде всего, классическое соотношение спроса и предложения.

Рыночная и кадастровая стоимость могут приблизительно совпадать или довольно серьезно различаться. Это не значит, что одна из них определена неверно. Просто на эти величины влияют совершенно разные факторы. Рыночная стоимость земельного участка обычно выше, причем разница порой достигает 30%. Кадастровая оценка применяется для вычисления сумму земельного налога.

Кадастровая оценка применяется для вычисления сумму земельного налога. Для граждан он составит до 0,3% на участки земель, предназначенных для сельского хозяйства, индивидуальной жилой застройки или занятий садоводством. За участки иного назначения, налоговая ставка будет выше — до 1,5% от кадастровой стоимости (КС).

Рыночная стоимость земли применяется для сделок, связанных с отчуждением участка, прежде всего для продажи. Она не может быть ниже кадастровой, но вполне допустимо совпадение этих величин. Владелец участка вправе сам установить цену на свое владение и продать землю за эту сумму, если на нее найдется покупатель.

Походим образом соотносится и рыночная и кадастровая стоимость квартиры, да и любого другого недвижимого объекта.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость участков земли определяется в результате комплекса действий по или по итогам судебных споров об оспаривании такой стоимости. Главной целью при этом является определение стоимости земли для целей учета в сфере кадастровой деятельности и последующего налогообложения.

Для земель каждой категории сформированы критерии и методы проведения оценки, которые основываются на классификации земель по цели назначения и типу функционального использования. Кадастровая и рыночная стоимость земли не совпадает по значениям.

Как правило, кадастровая стоимость земли превышает рыночную, вследствие чего размер земельного налога или арендных платежей за землю рассчитывается по значительно большей ставке. Так как рыночная стоимость формируется по взаимной договоренности сторон, она в меньшей степени зависит от показателя кадастровой стоимости.

Так как рыночная стоимость формируется по взаимной договоренности сторон, она в меньшей степени зависит от показателя кадастровой стоимости. Однако при согласовании условий будущей сделки стороны вправе учитывать данные о кадастровой стоимости в качестве отправной точки для переговоров.

Отчет об оценке земельного участка будет являться не только основанием для установления цены объекта при совершении сделки, но и может использоваться для изменения кадастровой стоимости земли, применяемой для целей налогообложения.

Для этих целей заинтересованное лицо обращается в суд с иском об участка земли, с привлечением к участию в дело оценщика, составившего отчет о рыночной цене объекта.

Автор статьи: Петр Романовский, юрист В 2000 году окончил юридический факультет НИУ «Высшая школа экономики». Работает в юридической сфере 16 лет, специализация — разрешение жилищных споров, сделки с имуществом, семейные дела, наследство, земельные споры, уголовные дела.

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

Процесс вычисления рыночной стоимости является сложным и многофакторным.

Вопрос, как узнать рыночную стоимость земли на конкретном участке до момента заключения сделки, является ключевым как для продавца, так и для покупателя участка. Решить проблему достоверного вычисления стоимости земельного участка можно, обратившись к профессиональным оценщикам.

В Российской Федерации деятельность профессиональных оценщиков сертифицируется и законодательно регулируется, а результаты оценки признаются официальным документом, удостоверяющим рыночную стоимость земельного участка на дату оценки. После заключения договора процедура оценки рыночной стоимости земельного участка оценщиком будет включать в себя следующие этапы:

  1. произведение расчетов по исчислению рыночной стоимости участка с использованием различных методик;
  2. подготовка отчета, содержащего данные земельного участка, выводы оценщика и конечную рыночную цену;
  3. выдача заказчику удостоверенного профессиональным оценщиком отчета, содержащего данные по цене и дату, на которую данная цена актуальна.
  4. расчет возможностей по эффективному использованию участка;
  5. проверка документов, удостоверяющих права на объект оценки;
  6. сбор и анализ сведений, влияющих на стоимость земельного участка;

Также читайте:

Форум для бухгалтера: Поделиться:

Подписывайтесь на наш канал в

Расчёт рыночной стоимости

Рассмотрим пример расчёта для земельной недвижимости посредством метода выделения, так как именно этот метод чаще всего используют профессиональные оценщики.Главным показателем в этом примере выступает участок земли и находящееся в его пределах здание (850 кв.м.). Предположим, что участок находится под зданием.

Цена за 1 кв.м. строения равна 25 000 рублей.Чтобы узнать рыночную стоимость при помощи этого метода, нужно рассчитать её, следуя данной формуле:A1 ? A2 = B1, где

  1. A1 – площадь здания;
  2. B1 – конечная стоимость.
  3. A2 – цена за 1 ед. площади;

Получим:850 ?

25 000 = 21 250 000.Исследования рынка показали, что расходы на строительство здания равны 32 500 рублей. Процент износа, допустим, составляет 0.75%. Далее нужно узнать рыночную стоимость строительства здания:850 ?

25 000 ? 0,75 = 15 937 500.В конце можно узнать стоимость самого участка.

Она составляет:21 250 000 – 15 937 500 = 5 312 500 рублей.

Формулы для расчета стоимости земельных участков

условия рынка.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки.

При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками. Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

В качестве фактического материала для отбора аналогов использовались сведения по продаже земельных участков в г Омске за апрель 2012 г. Материалы и ссылки на источники информации приведены в Таблице .

Описание аналогов продажи земельного участка № п/п Элементы сравнения Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 1 Наименование земельный участок земельный участок земельный участок 2 Вид права собственность собственность собственность 3 Категория земель Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов 4 Разрешенное использование Для коммерческого использования Для коммерческого использования Для коммерческого использования 5 Условия финансирования и налогообложения рыночные рыночные рыночные 6 Условия продажи/вид сделки чистая продажа чистая продажа чистая продажа 7 Условия рынка (время продажи/предложения) апрель.12 апрель.12 апрель.12 8 Потенциал местоположения г. Омск г. Омск г. Омск 9 Площадь общая, кв.м. 4600 6000 3242 10 Транспортная доступность хорошая хорошая Хорошая 11 Наличие коммуникаций эл-во, водопр-д, канализа-ция эл-во, водопр-д, канализа-ция эл-во, водопр-д, канализа-ция 12 Наличие строений на участке отсутствуют отсутствуют отсутствуют 13 Цена продажи / предложения, руб.

5 500 000 11 000 000 3 500 000 14 Источник информации АН «Авестра-риэлт», тел.535050 www.avestaomsk.ru АН «Авестра-риэлт», тел.535050 www.avestaomsk.ru АН «Авестра-риэлт», тел.535050 www.avestaomsk.ru/ Чтобы привести аналог к оцениваемому объекту на дату оценки, требуется выполнить корректировки продажной цены аналога по каждой позиции элементов сравнения.

Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

Корректировки (поправки) — прибавляемые или вычитаемые суммы, принимающие во внимание различия между сопоставимыми и оцениваемыми объектами.

Все корректировки на отличие вносят в стоимость сопоставимых объектов — аналогов.

Если аналог уступает оцениваемому объекту, то в его стоимость вносят повышающие корректировки, и, наоборот, если аналог превосходит оцениваемый объект, то вносимые в стоимость корректировки должны быть понижающими.

К экономическим корректировкам относятся поправки на право собственности, на условия финансирования, на условия продажи (вид сделки), на время продажи, уторговывание.

Содержание права собственности включает в себя правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе отчуждать его на условиях по своему усмотрению. Корректировка также вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой.

В данном случае, сопоставляя имеющиеся права на объекты аналоги и объект оценки можно сделать вывод об их полном соответствии. Поэтому корректировка принимается равной 0%. Условия финансирования — корректировка учитывает разницу в условиях финансирования сделки — соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств.

В данном случае корректировка равна 0%, так как условия финансирования предполагаемых сделок абсолютно одинаковы.

Условия продажи (обстоятельства совершения сделки) могут быть альтернативные (аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.) и «чистая продажа» (земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты). В данном случае корректировка равна 0%, так как условия продажи предполагаемых сделок абсолютно одинаковы и являются рыночными.

В данном случае корректировка равна 0%, так как условия продажи предполагаемых сделок абсолютно одинаковы и являются рыночными. Условия рынка (время продажи) — корректировка учитывает изменение рынка со времени сопоставимой продажи и оцениваемого объекта.

На практике, учитывая вышеупомянутые особенности российского рынка в виде “непрозрачности” сделок, эта информация в большинстве случаев недоступна. Выбор объектов аналогов проводился за период не более одного месяца от даты оценки, значимых изменений в этот период на рынке недвижимости не произошло, в соответствии, с чем корректировка равна 0%.

Корректировка на уторговывание. Уторговывание — ответственное звено коммерческих переговоров, когда покупатель стремится снизить первоначально названную продавцом цену, используя убедительные доводы, тактические и психологические приемы. Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка.

Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг.

Анализ реальных сделок риэлторских фирм показывает, что в процессе торга возможно снижение цены в среднем от 0 до -10 %. В данном случае корректировка составляет -10 % согласно данных представленных следующими агентствами недвижимости АН «Авеста-Риэлт» К физическим корректировкам относятся: Потенциал местоположения является определяющим фактором, влияющим на стоимость земельного участка.

К нему относятся: состояние окружающей природно-антропогенной среды, развитость социально-бытовой инфраструктуры, престижность района и т.д. Согласно экспертному мнению специалистов рынка недвижимости города Омска, величина данной корректировки может варьироваться до 25 % даже для одного района. В связи с тем, что объекты-аналоги и объект оценки находятся в г.

Омске, данная корректировка равна 0 %.

Транспортная доступность учитывает состояние подъездных путей, близость транспортных потоков. Принимая во внимание, что объект оценки и объекты аналоги расположены в одном городу и имеют схожие, типовые для Омска подъездные пути, в данном случае корректировка равна 0%. Общая площадь — данная поправка учитывает различие в общей площади аналога и объекта оценки.

Принимая во внимание, что объекты-аналоги для земельных участков, предоставляемых под индивидуальное жилищное строительство, подбираются максимально приближенно к объекту оценки, а различие в величине площади не оказывает значимое влияние на стоимость единицы сравнения, размер данной корректировки определяется равным 0%.

Корректировки на наличие коммуникаций, строений и сооружений на земельном участке определяется экспертным путем на основе сложившихся на дату оценки цен на материалы и стоимости работ специализированных организаций. Итоговая величина данной поправки определяется исходя из объема работ, которые необходимо выполнить в каждом конкретном случае. Поправка на наличие коммуникаций для объектов-аналогов равна 0%, поскольку они имеют схожий набор коммуникаций с объектом оценки.

В данном случае корректировка на наличие строений и сооружений принимается равной 0 %, так как для расчета рыночной стоимости земельного участка принимается условие, что данный участок является незастроенным, а стоимость расположенных на нем строений и сооружений учитывается при расчете рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Учитывая характер приведенной и проанализированной информации, а так же принятые в настоящем Отчете допущения и ограничения, величина рыночной стоимости указывается округленно до 4-х знаков.

Расчет рыночной стоимости земельного участка приведен в Таблице Расчет стоимости земельного участка Сравнительным подходом Элементы сравнения Объекты сравнения Оценивае-мый Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Цена продажи, руб. 5500000 11000000 350000 Общая площадь, м2 6700 4600 6000 3242 Единицы сравнения Цена продажи, руб.

5500000 11000000 3500000 Цена за единицу общей площади, руб/м2 2 1195 1830 1080 Экономические поправки все условия корректировок сформулированы относительно объекта оценки единица сравнения, руб. 1 5500000 11000000 350000 уторговывание возможно возможно возможно корректировка, % -10% -10% -10% скорректированная цена, руб.

4950000 9900000 3150000 Вид права собственность собственность собственность собственность корректировка, % 0% 0% 0% скорректированная цена, руб. 4950000 9900000 3150000 Условия финансирования и налогообложения рыночные рыночные рыночные рыночные корректировка, % 0% 0% 0% скорректированная цена, руб. 4950000 9900000 3150000 Условия продажи/ вид сделки чистая продажа чистая продажа чистая продажа чистая продажа корректировка, % 0% 0% 0% скорректированная цена, руб.

4950000 9900000 3150000 Условия рынка (время продажи) 25.04.2012 г аперль.12 апрель.12 апрель.12 корректировка, % 0% 0% 0% Эффективная цена на момент продажи, руб. 4950000 9900000 3150000 Физические поправки все условия корректировок сформулированы относительно объекта оценки единица сравнения, руб/м2 2 1195 1830 1080 Местоположение г.

Омск г. Омск г. Омск г. Омск корректировка, % 0% 0% 0% скорректированная цена, руб.

1195 1830 1080 Общая площадь, м2 6700 4600 6000 3242 корректировка, % 0% 0% 0% скорректированная цена, руб. 1195 1830 1080 Транспортная доступность хорошая хорошая хорошая хорошая корректировка, % 0% 0% 0% скорректированная цена, руб.

1195 1830 1080 Наличие коммуникаций эл-во, водопроводканализация эл-во, водопр-д, канализа-ция эл-во, водопр-д, канализа-ция эл-во, водопр-д, канализа-ция корректировка, % 0% 0% 0% скорректированная цена, руб. 1195 1830 1080 Наличие строений на участке отсутствуют отсутствуют отсутствуют отсутствуют корректировка, % 0% 0% 0% скорректированная цена, руб. 1195 1830 1080 Выводы: 1195 1830 1080 Весовой коэффициент 0,29 0,44 0,26 Стоимость за единицу сравнения, руб.

346,55 805,2 280,8 Рыночная стоимость, определенная Сравнительным подходом, руб. 9 598 085 Таким образом, стоимость земельного участка по улице Волочаевская равна 9 598 085 рублей. Вывод: с учетом вышесказанного рыночная стоимость оцениваемого объекта, полученная в результате расчета методом сравнения продаж, должна быть учтена при расчете единого объекта недвижимости.

12 Стр 3 из 3 Соседние файлы в предмете

  1. 02.05.201517.86 Кб
  2. 02.05.2015147.97 Кб
  3. 02.05.2015157.7 Кб
  4. 02.05.2015232.96 Кб
  5. 10.03.201640.16 Кб
  6. 02.05.201575.38 Кб
  7. 23.12.20183.01 Mб
  8. 02.05.2015258.56 Кб
  9. 02.05.201549.15 Кб
  10. 02.05.201555.3 Кб
  11. 02.05.2015172.54 Кб

Для продолжения скачивания необходимо пройти капчу:

Шаг 6. Дожидаемся приезда специалиста

В назначенный день и час встретьте специалиста и проводите на объект.

В ходе осмотра находитесь рядом. Возможно будут какие-нибудь уточняющие вопросы, касающиеся индивидуальных особенностей участка. Это может быть качество почвы, степень затопляемости весной, наличие других скрытых факторов, учесть которые вы считаете необходимым.

Кем востребована?

В первую очередь, услуга интересна собственнику, так как он расходует средства на его содержание, определяет судьбу вещи. При этом сложно себе представить, как можно эффективно осуществлять все правомочия собственника, не имея достаточно информации об объекте права собственности.

Вторая по популярности группа заказчиков — иные титульные владельцы имущества.

К примеру, долгосрочный арендатор, который хочет определить насколько выгодно будет ему продление договора аренды на тех же условиях.

Обратиться могут инвесторы с потребностью определить рентабельность вложений в недвижимость или в предприятие, которое владеет данным участком. Наследник, в собственность которого переходит земля, должен обратиться к оценщикам, чтобы надлежащим образом оплатить услуги нотариуса.

В результате видно, что за проведением оценки может обратиться любое заинтересованное в этом лицо.

III. Общие рекомендации по проведению оценки

Оценку рыночной стоимости земельных участков рекомендуется проводить в соответствии с методическими основами, приведенными выше.Дата проведения оценки стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.